¿Subirá el predial en CDMX? Qué cambia con la nueva ley catastral y qué falta por definir

Si eres dueño de un inmueble en México, es probable que en las últimas semanas hayas escuchado que el impuesto predial podría aumentar considerablemente debido a un ajuste en su cálculo, que busca dejar de tomar como referencia el valor catastral de las propiedades y acercarlo más a su valor comercial.

Si bien la nueva Ley Catastral entró en vigor el pasado 24 de octubre, la llegada de esta nueva ley no significa que tu boleta predial necesariamente será más cara el próximo año. La actualización de los valores catastrales sí podría influir en el monto que se paga, pero la aplicación de estas disposiciones aún se encuentra en proceso de consulta y el mecanismo definitivo dependerá de cómo decidan implementarlas las autoridades locales.

En este artículo te explicamos cómo se calcula actualmente el impuesto predial, qué se aprobó, qué medidas siguen en discusión y cuándo podríamos empezar a ver sus efectos.

¿Qué determina cuánto pagas de predial?

La base del cálculo no es el precio comercial de tu propiedad, sino su valor catastral. A diferencia del valor comercial, que representa el precio aproximado al que podría venderse un inmueble en el mercado, el valor catastral es una estimación administrativa que considera características como la superficie del terreno, la construcción y la ubicación.

A partir de este valor se aplica la tarifa fiscal correspondiente, que determina el monto que finalmente aparece en tu boleta predial.

De acuerdo con el Censo Nacional de Gobiernos Estatales 2024, el valor catastral de los inmuebles en México equivalía, en promedio, al 54.6% de su valor comercial; es decir, se encontraba aproximadamente 45% por debajo (Expansión, 2026). Esta diferencia ayuda a entender por qué una actualización del catastro ha generado preocupaciones sobre el posible impacto en el predial y si esto podría traducirse en un incremento directo del impuesto.

¿Qué se aprobó y qué sigue en proceso de consulta?

Hay dos iniciativas que conviene distinguir para entender qué está cambiando y qué todavía no está definido:

1. La nueva ley federal. La Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral entró en vigor el pasado 24 de octubre de 2026. Su objetivo es mejorar la identificación de los inmuebles y fortalecer la coordinación digital entre los catastros y los registros públicos. Sin embargo, no establece por sí sola una nueva tarifa del predial.
2. El plan metropolitano. El Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México plantea, entre otros objetivos, acercar gradualmente los registros catastrales a la realidad del mercado inmobiliario. El documento se encuentra en consulta pública hasta el 22 de noviembre de 2026. Sin embargo, según declaraciones de la jefa de Gobierno de la Ciudad de México, este programa tiene carácter orientador y servirá como base para determinar la versión definitiva del plan.

Entonces, ¿va a subir el predial?

Sí podría hacerlo bajo ciertos escenarios, pero ninguna de estas disposiciones implica un aumento automático del impuesto. Para entender el posible impacto, es importante distinguir dos elementos: el valor sobre el que se calcula el predial y la tarifa que se aplica a ese valor.

En la Ciudad de México, la tarifa del predial funciona por rangos de valor catastral. Por lo tanto, incluso si la tarifa se mantiene sin cambios, una actualización considerable del valor registrado podría modificar el monto de la boleta.

A esto se suma la posibilidad de que las autoridades aprueben ajustes o medidas compensatorias para moderar el impacto. Por ello, todavía no es posible anticipar cómo se reflejarán estos cambios en el predial de cada propiedad.

Un ejemplo para ponerlo en perspectiva

Tomemos como ejemplo un departamento con un valor catastral de $700,000, que actualmente pagaría aproximadamente $3,900 anuales de predial.

Supongamos que los valores catastrales se actualizan para acercarse más a los valores comerciales y, como resultado, el valor registrado de este departamento se duplica, pasando de $700,000 a $1.4 millones. Bajo este escenario, el predial actualizado rondaría los $9,700 anuales.

Este ejercicio permite dimensionar por qué es importante prestar atención tanto al valor catastral registrado como a la tarifa fiscal aplicable. Sin embargo, el monto real dependerá de las características de cada inmueble, su boleta predial y las disposiciones fiscales vigentes.

¿Por qué no significa que pagarás más de inmediato?

Hay tres razones principales por las que la entrada en vigor de la nueva ley no implica un incremento inmediato en tu predial:

• La ley federal no modifica directamente el impuesto local. Su objetivo es organizar y modernizar los registros catastrales y registrales, no establecer una nueva tarifa del predial para la CDMX.
• Todavía falta definir su aplicación. Las autoridades locales tendrán que determinar cómo se actualizarán los valores catastrales y qué ajustes, descuentos o medidas compensatorias podrían implementarse.
• El gobierno de la CDMX ha fijado una postura al respecto. La jefa de Gobierno ha declarado que no aumentará el predial durante la actual administración. No obstante, esta declaración debe distinguirse de una garantía legal individual sobre el monto que pagará cada propietario.

¿Qué puedes revisar desde hoy?

Aunque todavía no existe un cambio automático en el impuesto, hay algunas medidas que puedes tomar para entender mejor la situación de tu propiedad:

• Consulta tu boleta predial. Identifica el valor catastral registrado y ten presente que no es lo mismo que el valor comercial de tu inmueble.
• Conoce el valor comercial de tu propiedad. Realizar una estimación te permitirá dimensionar la diferencia que existe actualmente entre ambos valores y entender mejor el posible margen de actualización.
• Verifica los datos de tu inmueble. Revisa que la superficie, el tipo de construcción y el uso registrado sean correctos. Si encuentras discrepancias, consulta el procedimiento oficial para solicitar una corrección.
• Considera el predial dentro de tus costos de inversión. Si planeas comprar una propiedad o invertir para rentarla, incorpora este impuesto a tus gastos anuales y contempla distintos escenarios, sin dar por hecho un incremento.
• Mantente informado sobre los próximos cambios. Sigue las disposiciones fiscales locales para 2027 y la publicación de la versión definitiva del plan metropolitano.

Por ahora, no existe un aumento automático del predial derivado únicamente de la entrada en vigor de la nueva ley catastral. Sin embargo, será importante seguir de cerca cómo evoluciona la actualización de los registros y qué decisiones toma el gobierno de la CDMX sobre su aplicación fiscal.

Más allá de este cambio, vale la pena recordar que el precio de compra es solo una parte del costo real de una propiedad. El predial, el mantenimiento y otros gastos recurrentes también influyen en cuánto cuesta conservarla y en la rentabilidad que puede generar. Por ello, al evaluar una operación inmobiliaria, es importante considerar todas estas variables en conjunto. En 15Diez analizamos estos factores para ayudarte a entender mejor los números detrás de cada propiedad y tomar decisiones de compra, venta o inversión con mayor información y claridad.