Viviendas compactas: ¿El futuro del mercado inmobiliario?

 Las viviendas compactas están emergiendo como una solución clave frente a los desafíos urbanos actuales: escasez de suelo, aumento constante en los precios y una creciente necesidad de sostenibilidad. En un contexto donde cada año se encarece más la vivienda, las futuras generaciones enfrentan menos oportunidades para adquirir un hogar propio. La clave está en la vivienda compacta: espacios bien diseñados, funcionales y accesibles.

¿Qué es una vivienda compacta? 

Se trata de un tipo de vivienda que maximiza el uso eficiente del espacio en superficies generalmente menores a 60 m², sin sacrificar funcionalidad ni confort. No significa vivir apretado o incómodo, sino habitar de forma inteligente. Este concepto responde a las tendencias actuales de densificación urbana, sostenibilidad ambiental y optimización económica, especialmente en zonas con alta demanda de vivienda como la CDMX. 

En México, la Ley de Vivienda establece que una vivienda debe tener una superficie mínima de 28 m². Sin embargo, la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) sugiere que el mínimo habitable para una vivienda sea de 55 m². Además, el INFONAVIT establece que las viviendas del segmento social o económico deben tener al menos 42 m². 

Cambios demográficos y nuevas preferencias 

Aunque en México el hogar promedio sigue siendo de cuatro integrantes, las familias numerosas están disminuyendo. En el año 2000, los hogares con más de seis miembros representaban el 25% y para el 2020, esa cifra cayó al 13%. Esta transformación tiene un impacto directo en el tipo de vivienda que se busca. 

En la plataforma de Real Estate de Mercado Libre, las búsquedas de propiedades con una o dos recámaras representan el 74% del total. Solo el 6% de los usuarios busca propiedades con tres dormitorios, y un porcentaje aún menor busca casas más grandes. 

El costo de vida y los ingresos mensuales limitan el acceso a viviendas grandes. Según la Sociedad Hipotecaria Federal, durante el primer trimestre de 2024, el precio de la vivienda adquirida mediante hipoteca aumentó 9.7%. Esto ha llevado a un auge en la oferta de viviendas más pequeñas, principalmente de dos recámaras, como respuesta al contexto económico. 

Además, las nuevas generaciones valoran la practicidad, la movilidad y un estilo de vida más minimalista y compartido. Este nuevo perfil del habitante urbano prefiere espacios funcionales, bien ubicados y accesibles, aunque sean más reducidos.  

Tendencias actuales en la CDMX 

La Ciudad de México refleja claramente esta transformación. La mayoría de las búsquedas se orientan a viviendas para dos personas y una mascota, lo que ha impulsado el desarrollo de edificios de alta densidad con servicios compartidos (como coworking, lavanderías, rooftops, gimnasios, entre otras amenidades). Al mismo tiempo, muchos propietarios adaptan sus departamentos para rentar habitaciones, atrayendo a turistas y nómadas digitales dispuestos a pagar precios superiores.  

A continuación, se presentan algunos de los principales tipos de vivienda que han ganado popularidad en este nuevo contexto urbano: 

Tipos de vivienda: 

• Departamentos y casas compartidos: Es una vivienda tradicional (como un departamento o casa) donde varias personas “roomies” alquilan o comparten el espacio para dividir los gastos. Los cuartos son las únicas áreas privadas y se comparten las áreas comunes y servicios. 

• Coliving: Es una forma de vida compartida en espacios diseñados específicamente para fomentar la comunidad, con servicios incluidos y un enfoque flexible, ideal para nómadas digitales, freelancers y profesionistas jóvenes. El modelo de vivienda más moderno y con enfoque comunitario 

• Tiny Homes: viviendas modulares y sostenibles menores a 30 m². Se espera que en los próximos dos años se incrementen en zonas periféricas del país, como Querétaro, Puebla o Valle de Bravo. 

• Microdepartamentos: Unidades de entre 20 y 35 m², altamente demandadas en zonas céntricas de la CDMX como Roma Norte, Tabacalera, Condesa y Juárez. A pesar de su tamaño reducido, estas viviendas presentan precios elevados, con costos de renta que oscilan entre 13,700 y 22,500 pesos mensuales, y precios de venta que alcanzan hasta 2.5 millones de pesos.  

La vida compacta representa una respuesta integral y prometedora a los desafíos contemporáneos de la urbanización, el acceso a la vivienda y la sostenibilidad. Lejos de ser una solución limitada a las microviviendas, este enfoque abarca una variedad de alternativas innovadoras —como viviendas modulares y espacios de convivencia— que priorizan la eficiencia, la adaptabilidad y el bienestar comunitario.  

---

Además de ofrecer ventajas económicas y ambientales, fomenta un estilo de vida más consciente y minimalista, centrado en lo esencial. Adoptar estas nuevas formas de habitar no solo permite aprovechar al máximo el espacio urbano disponible, sino que también impulsa un cambio cultural hacia ciudades más inclusivas, resilientes y humanas.